Le concept de portage immobilier s’apparente à celui de vente à réméré, une technique qui consiste à libérer des fonds en utilisant un bien immobilier comme support. Traditionnellement, cette méthode a été utilisée pour régler des engagements financiers de divers types, souvent envisagée comme une solution de dernier recours. Néanmoins, son utilisation s’est diversifiée et elle n’est plus aussi exceptionnelle dans d’autres circonstances. Si le portage immobilier offre une alternative pour les débiteurs afin d’empêcher la saisie de leur propriété, il comporte néanmoins plusieurs risques. C’est pourquoi il est absolument nécessaire de se faire encadrer par des professionnels.
Zoom sur les risques du portage immobilier : tout savoir sur le prix de reprise, le prix de cession, la clause de rachat potentiel et l’indemnité d’occupation. Nous nous penchons également sur les stratégies pour réduire au mieux les risques associés.
Quels sont les risques potentiels du portage immobilier ?
Avant de vous engager dans une transaction de portage immobilier, vous devez prendre pleine mesure des dangers potentiels associés à ce type de démarche.
Une valorisation à l’achat inférieure à la valeur réelle
Le risque majeur du portage immobilier réside dans le fait que vous pourriez vous retrouver à repayer votre bien immobilier à un tarif plus élevé que celui auquel vous l’avez cédé.
Pour le dire autrement, le coût pour récupérer votre bien résidentiel pourrait s’avérer supérieur à celui auquel vous l’avez vendu à l’entité spécialisée dans le portage immobilier.
🔎 Pourquoi le coût de rachat est plus élevé ?
C’est tout simplement la marge que récupère l’investisseur pour amortir son risque
La structure en charge du portage immobilier tire avantage de votre situation pressante de nécessité financière pour :
- établir un prix de vente initiale qui peut être de 20 à 30 % moindre que la valeur marchande actuelle de votre propriété ;
- fixer un prix de rachat qui s’avère être majoré de 10 % par rapport au montant de la vente.
Ces éléments doivent être soigneusement considérés pour éviter toute mauvaise surprise lors d’une opération de portage immobilier.
💡 Bon à savoir
Le prix de rachat est stipulé directement dans le contrat rédigé chez le notaire, il n’y aura pas de “mauvaise surprise”.
Le prix des indemnités d’occupation
Le deuxième obstacle majeur pour un vendeur désirant rester dans son logement est l’obligation de payer une indemnité d’occupation au nouvel acquéreur. En dépit de la réception d’un montant issu de la vente du bien, qui est déjà minoré, il se trouve dans la situation où il doit s’acquitter d’un paiement convenu pour continuer à vivre dans la résidence. Ce s’apparente tout simplement à un loyer. Ce qui est plutôt logique étant donné que le logement ne vous appartient plus pendant la durée du contrat.
Impossible de racheter son bien
Le portage immobilier se présente comme une solution pour le propriétaire qui se trouve dans le besoin urgent de liquidités, souvent dans le but de solder des dettes ou de redresser une situation financière délicate. Dans le cadre de cette démarche, il cède son bien tout en conservant la faculté de l’habiter, avec l’option de le racheter à un moment de son choix, ou de le céder à nouveau afin de réaliser un bénéfice additionnel.
Toutefois, si l’intention première est de demeurer propriétaire de votre bien, l’obstacle majeur que vous pourriez rencontrer avec le portage immobilier est l’incapabilité financière de procéder au rachat de votre bien. Une telle situation se révèlerait extrêmement préjudiciable, étant donné que vous auriez sans doute pu conclure une vente à un tarif plus avantageux si vous aviez opté pour une vente directe, sans l’incorporation de la clause de réméré.
Attention aux investisseurs peu scrupuleux et dénués d’éthique.
Pour mener à bien votre transaction financière, privilégiez l’expertise d’un spécialiste en portage immobilier. Afin de réduire les aléas associés au portage immobilier, prenez le temps de vous informer sur la société de portage en question. Consultez les témoignages des clients concernant le portage immobilier afin de vous assurer de la crédibilité et du passé de l’entreprise.
Comment limiter les risques liés au portage immobilier ?
Si vous envisagez de reprendre possession de votre propriété après un portage immobilier, il est primordial de considérer le risque majeur lié à cette opération : l’éventualité de ne pas disposer des moyens financiers nécessaires pour le rachat du bien. Dans une telle circonstance, vous vous retrouveriez dans une position désavantageuse, car la vente directe du bien aurait potentiellement permis d’en obtenir un meilleur prix, sans la contrainte du portage.
Evaluer correctement vos chances de rachat
Pour éviter de vous retrouver dans cette situation défavorable, il convient d’examiner minutieusement plusieurs aspects avant de vous engager dans un portage immobilier :
- Constitution d’un apport personnel : Il est possible que le portage immobilier vous laisse un excédent de trésorerie après le remboursement de vos crédits. Il est judicieux de placer cet excédent sur un compte épargne, qui constituera un apport personnel pour l’obtention du financement du rachat.
- Capacité d’emprunt : Il est essentiel de déterminer si votre capacité d’emprunt est suffisante pour financer le rachat du bien. Cette capacité est calculée en fonction de votre taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 35 % de vos revenus.
- Remboursement des dettes : Le montant obtenu grâce au portage immobilier doit permettre de rembourser tous les crédits en cours. Le prix de vente, évalué entre 50 et 70 % de la valeur du bien, doit couvrir l’intégralité de votre endettement. Des crédits restants après cette opération pourraient considérablement compromettre vos chances de financer le rachat ultérieur du bien.
- Analyse des revenus : Vos ressources financières après le portage immobilier doivent être adéquates pour convaincre une banque d’accorder un prêt immobilier nécessaire au financement du rachat. La banque passera au crible vos revenus, votre situation professionnelle et la composition de votre ménage pour évaluer votre éligibilité.
Ces étapes sont essentielles pour assurer la réussite de votre projet de rachat suite à un portage immobilier et nécessitent une planification et une gestion financière rigoureuses.
Faite appel à un organisme de portage immobilier spécialisé
Garder à l’esprit que le portage immobilier implique des enjeux significatifs relatifs à votre patrimoine immobilier. D’où l’importance d’être épaulé par un organisme spécialisé en réméré ou en portage immobilier, pourvu de l’expertise et des connaissances indispensables pour vous éclairer sur l’ensemble des aspects de la transaction.
Un organisme dédié au réméré ou au portage immobilier se doit d’adhérer à certaines pratiques pour offrir la meilleure orientation à ses clients :
- Soutien continu jusqu’à la conclusion du réméré : L’accompagnement par un organisme de réméré ne se limite pas à la vente du bien. Il est essentiel que ce dernier soit à l’écoute pour répondre à toutes les interrogations du client et reste disponible jusqu’à ce que le réméré soit définitivement levé.
- Sélection rigoureuse des dossiers : Dans l’hypothèse où le client projette de récupérer son bien à l’issue du réméré et que sa capacité financière semble manifestement insuffisante pour le rachat, l’organisme de réméré se doit de renoncer à la transaction, cela étant préjudiciable pour le client.
- Évaluation initiale de la situation du client : Avant de procéder à un portage immobilier, il est impératif que l’organisme spécialisé réalise un examen approfondi du contexte financier du client (endettement, revenus, objectifs du portage, etc.) afin de juger de la viabilité de l’opération envisagée.
Chez Portage-immobilier.fr, nous nous portons garants du respect de ces directives essentielles et nous nous engageons à vous mettre en relation avec un organisme respectant tous ces critères.