Acheter sans vendre avec un prêt relais : quelles alternatives ?

Il est tout à fait envisageable d’acquérir un nouveau logement sans avoir préalablement conclu la vente de votre résidence actuelle. Pour réaliser une telle opération, le prêt relais est souvent considéré comme une solution adéquate. Cependant, il est important de prendre en compte que le statut de propriétaire déjà détenteur d’un bien immobilier (secundo-accédant) ne vous garantit pas systématiquement l’accès à ce type de crédit. Heureusement, le prêt relais n’est pas l’unique option pour ceux qui souhaitent procéder à l’achat d’un nouveau bien avant d’avoir vendu leur bien actuel. D’autres alternatives existent, telles que le prêt achat-revente, le recours à un ibuyer, ou encore l’utilisation de vos fonds personnels pour autofinancer votre projet.

L’essentiel du processus d’achat d’un bien avant d’en vendre un autre se décline en plusieurs stratégies :

• Faire appel à un acteur spécialisé dans l’immobilier, connu sous le nom d’ibuyer (Homeloop ou Zefir par exemple). Cette entreprise peut acquérir votre propriété actuelle rapidement avant même sa mise sur le marché, vous permettant ainsi d’économiser du temps et de vous dispenser de contracter un prêt relais.
• Opter pour un prêt relais, proposé par les établissements bancaires, qui est un crédit à court terme (limité généralement à deux ans). Il vous offre une avance de trésorerie correspondant au montant anticipé de la vente de votre propriété actuelle.
• Utiliser vos ressources personnelles, c’est-à-dire votre épargne, pour financer de manière autonome l’acquisition de votre futur bien.
• Recourir à un prêt achat-revente qui a pour avantage d’éviter la souscription de multiples emprunts lors d’une transaction immobilière, simplifiant ainsi le financement.
• Mettre en place une vente à réméré ou un portage immobilier.

Ces différentes approches offrent la flexibilité nécessaire pour avancer dans votre projet immobilier avec assurance, en choisissant la méthode qui correspond le mieux à votre situation financière et à vos attentes.

Quels sont les risques du prêt relais ?

Bien que le prêt relais offre l’opportunité de disposer des fonds nécessaires à l’achat d’une nouvelle propriété avant même d’avoir vendu son bien actuel, cette solution financière n’est pas exempte de dangers pour l’acquéreur vendeur. Parmi les risques encourus, on compte :

• L’augmentation considérable des intérêts liés au prêt relais si la transaction de vente prend plus de temps que prévu pour se concrétiser ;
• La possibilité de devoir gérer simultanément plusieurs emprunts, étant donné que le montant obtenu grâce au prêt relais ne couvre généralement pas l’intégralité du coût du nouvel habitat ;
• La tension générée par certaines institutions financières qui peuvent inciter le propriétaire à brader son bien, le mettant dans l’obligation de le vendre à un prix inférieur à sa valeur réelle sur le marché ;
• Le risque de se retrouver dans une situation où la vente du bien initial tarde ou est annulée, entrainant ainsi l’individu dans une position délicate avec un prêt relais sur les bras.

Les emprunteurs d’évaluer avec précision ces risques avant de s’engager dans un prêt relais pour l’acquisition de leur futur domicile.

Quelles sont les meilleures alternatives au prêt relais ?

Le Ibuying avec Homeloop

L’iBuying, ou achat instantané, constitue une option attrayante pour ceux qui souhaitent céder leur propriété dans les plus brefs délais. Cette méthode, synonyme d’achat express, est une alternative qui peut s’avérer particulièrement utile pour concrétiser un projet immobilier sans avoir à se soucier d’un prêt relais.

Le fonctionnement de l’iBuying est à la fois simple et gagne en popularité sur le territoire français : au lieu de passer par un acquéreur individuel, votre bien est directement cédé à une société spécialisée. Un expert procède à l’examen et à l’estimation de votre domicile, et il est courant de recevoir une proposition d’acquisition sous 48 heures.

Les avantages de l’Ibuying

Ce processus permet de libérer les fonds de manière quasi immédiate, vous offrant la possibilité d’acquérir votre nouveau logement sans délai.

Dans le cas où votre vente génère une plus-value, celle-ci peut représenter un capital conséquent, que vous pourriez investir pour rénover votre nouvelle demeure ou encore pour augmenter votre épargne.

À l’inverse des transactions entre particuliers, les sociétés pratiquant l’iBuying ne sont pas assujetties à un délai de rétractation ni à des conditions suspensives. Une fois que vous donnez votre consentement à leur offre, elles s’engagent fermement et ne peuvent se rétracter.

Qui plus est, avec l’iBuying, l’entité acheteuse n’a pas la possibilité de réclamer des comptes en cas de vice caché postérieurement à la vente : le contrat est irrévocable une fois conclu.

Les risques de l’ibuying

Néanmoins, il est impératif de prendre conscience que l’iBuying ne présente pas uniquement des attraits. En premier lieu, le montant qui vous sera offert tend à être moins élevé que celui que vous pourriez obtenir d’un acheteur individuel. Les tarifs appliqués par les iBuyers sont habituellement de 7 à 20 % moins élevés que les prix du marché, leur permettant ainsi de réaliser un bénéfice lors de la revente.

Il faut également savoir que l’iBuying ne s’applique pas à tous les biens immobiliers. Pour l’heure, les entités acquéreuses se concentrent sur les propriétés localisées dans des zones où la demande est forte, afin de s’assurer une revente aisée.

Selon l’agence avec laquelle vous traitez, des exigences additionnelles peuvent être de mise, telles qu’une superficie minimale ou un prix de cession plancher.

Le prêt achat-revente

Le financement dénommé “prêt achat-revente” se présente comme une solution bancaire innovante, permettant d’acquérir un nouveau bien immobilier avant de procéder à la vente de l’ancien, sans avoir recours à un prêt relais. Ce dispositif financier fusionne en une seule opération le montant nécessaire à l’achat du nouveau logement et le solde du crédit immobilier en cours lié à l’ancienne propriété. Auparavant, avec le prêt relais, on se retrouvait généralement avec trois types de prêts distincts :

• Un prêt immobilier traditionnel ;
• Un prêt relais couvrant entre 60 % et 80 % de la valeur du bien à vendre ;
• Un financement complémentaire pour couvrir le reste, par le biais d’un troisième prêt immobilier.

Le prêt achat-revente simplifie cette démarche en englobant l’ensemble de ces exigences financières en un seul crédit. Le remboursement de ce dernier s’articule autour de deux phases distinctes :

• Une première phase, où l’on s’acquitte de mensualités ajustées selon la capacité de remboursement de l’emprunteur, et ce, pour une période pouvant aller jusqu’à deux ans, voire trois ans avec une autorisation spéciale. Cette étape intègre le capital, les intérêts ainsi que l’assurance de prêt.
• Une deuxième phase commence avec le remboursement d’une fraction du prêt achat-revente suite à la cession de l’ancienne habitation. Le capital restant dû est alors rééchelonné sur la durée restante, intégrant les intérêts et l’assurance emprunteur.

👍 L’avantage majeur du prêt achat-revente réside dans sa capacité à regrouper les besoins financiers en une unique dette, ce qui permet de répartir de manière plus homogène le coût global de l’emprunt.

La vente à réméré et le portage immobilier : deux alternatives au prêt relais inédites ?

Lorsque l’accès au financement traditionnel par une banque se trouve bloqué, la vente à réméré se présente comme une alternative intéressante. Cette option s’avère particulièrement pertinente si vous vous heurtez à un refus de prêt relais ; elle consiste à céder votre propriété, tout en conservant le droit d’y résider.

👍 La vente à réméré ou le portage immobilier vous octroie ainsi les fonds issus de la cession de votre bien, vous offrant la flexibilité financière nécessaire pour acquérir un nouveau logement. Ce mécanisme vous assure la possibilité de demeurer dans votre ancien domicile pour une durée pouvant atteindre cinq années au maximum.

Pour bénéficier des avantages de la vente à réméré et contourner la nécessité d’un prêt relais, suivez ces étapes :

1. Analyse approfondie de votre situation financière par des spécialistes.
2. Acquisition de votre bien par un tiers, libérant ainsi les fonds nécessaires au remboursement de votre crédit immobilier en cours. Cette opération vous permet de contracter un nouvel emprunt sans entrave. En prime, vous gardez le privilège d’habiter dans votre propriété.
3. La revente de votre bien s’effectue selon vos termes et au moment que vous choisissez.

Le portage immobilier comme variante

Le portage immobilier peut représenter une autre issue. Cette solution emprunte les principes de la vente à réméré, à la différence près qu’elle ne se traduit pas par une vente effective mais plutôt par une cession temporaire de la propriété pour une durée prédéfinie.

L’autofinancement : utiliser son épargne

Il se peut que vous disposiez déjà de la somme requise pour assurer la transition entre la cession de votre propriété actuelle et l’acquisition de votre nouvelle demeure. Si tel est le cas, l’option d’acquérir avant de vendre se présente à vous, sans avoir recours à un prêt relais.

Pour mener à bien cette démarche, il est indispensable d’avoir à votre disposition une réserve d’épargne adéquate qui vous permettra de financer l’opération.

Les prêts aidés

Les crédits aidés représentent une gamme de solutions de financement qui offrent des conditions spécifiques favorisant l’acquisition d’un bien immobilier.

Au sein de cette catégorie de prêts, on trouve des crédits qui simplifient leur mise en oeuvre comme le prêt in fine ou le prêt lissé. Ces derniers modulent les modalités de paiement des mensualités pour les emprunteurs, rendant ainsi la gestion du remboursement plus souple.

Certains prêts se positionnent en tant que véritables leviers pour devenir propriétaire, à l’instar du prêt action logement ou du prêt paris logement. Ces formules spécifiques allègent le processus d’accès à la propriété en offrant des conditions de remboursement mensuel avantageuses.

Pour finir, il existe des prêts accordés dans un cadre plus personnel, tels que les prêts entre particuliers ou les prêts familiaux. Ces derniers sont réglementés mais se passent des services d’institutions bancaires, ce qui peut simplifier considérablement l’obtention d’un capital destiné à l’investissement immobilier.